‘हदबन्दीको समस्या समाधान भए अर्थतन्त्र चलायमान हुन्छ’

इन्जिनियर दिपक कुँवर हाल नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष हुनुहुन्छ । घरजग्गा तथा आवास क्षेत्र अहिले गम्भीर शिथिलताबाट गुज्रिरहेका बेला पाँच वर्षपछि पुनः नेपाल घरजग्गा तथा निर्माण प्रदर्शनी आयोजना गर्ने तयारी भइरहेको छ । यही सन्दर्भमा घरजग्गा व्यवसायमा देखिएको संकट, जग्गा हदबन्दीका कारण रोक्का सम्पत्ति, बैंक तथा वित्तीय क्षेत्रसँगको सम्बन्ध, व्यवस्थित सहरीकरण तथा सस्तो आवास निर्माणका विषयमा सघका अध्यक्ष कुँवरसँग नेपाल समाचारपत्रका लागि सुनील महर्जनले गरेको कुराकानीको सम्पादित अंशः–

घरजग्गा व्यवसाय निकै सिथिल हुनुको मुख्य कारण के हो ?

अहिले घरजग्गा व्यवसाय एकदमै सिथिल छ । यसको प्रमुख कारणमध्ये एउटा जग्गा हदबन्दीको समस्या हो । हदबन्दीको नियमले कुनै पनि कम्पनीले ३० रोपनीभन्दा बढी जग्गा राख्न नपाउने व्यवस्था गरेको छ । उक्त व्यवस्थाका कारण २०७६ अगाडि जग्गा किनेर अपार्टमेन्ट बनाएका सयौं कम्पनीले घर बनाएर बिक्री वितरण गर्न पाएका छैनन् । राज्यको नीतिका कारण हाम्रा धेरै कम्पनीहरूले खरिद गरेका घरजग्गा हदबन्दीका नाममा रोक्का भएका छन् । हाम्रा कम्पनीहरूको मूल उद्देश्य नै जग्गा खरिद गर्ने, त्यसको विकास गर्ने र जग्गा, घर अथवा अपार्टमेन्ट निर्माण गरेर बिक्री गर्ने हो । राज्यकै आग्रहमा पहिले व्यक्तिगत रूपमा घरजग्गा व्यवसाय गरिरहेका धेरै साथीहरू कम्पनीमार्फत व्यवस्थित र सम्मानजनक ढंगले व्यवसाय गर्न आएका हौं । त्यतिबेला मालपोत कार्यालयबाट एउटै लालपुर्जामा ५० देखि १०० रोपनीसम्म जग्गा कम्पनीका नाममा पास हुने गरेको थियो । राज्यले नै पास गरिदिएको हो । हामीले त्यतिबेला हदबन्दी व्यक्तिका लागि होला, घरजग्गा विकास तथा बिक्री नै उद्देश्य भएको कम्पनीका लागि होइन भन्ने बुझ्यौं । एउटा सहर वा व्यवस्थित बस्ती निर्माण गर्न २०–२५ रोपनी जग्गाले मात्र पुग्दैन भन्ने सोच पनि त्यतिबेला राज्यको थियो । तर, पछि हदबन्दीको विषय उठाएर कम्पनी तथा व्यवसायीका जग्गा रोक्का हुन थाले । अहिले यही समस्याका कारण सयौं कम्पनी र व्यवसायी प्रभावित भएका छन् । हदबन्दीको समस्या समाधान भएमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जा असुली हुने, नयाँ आयोजना सुरु हुने र देशको अर्थतन्त्र फेरि चलायमान हुने छ ।

तपाईंहरूले करिब दुई खर्ब रुपियाँ बराबरको सम्पत्ति रोक्का भएको भनिरहनुभएको छ । यो रकम वास्तवमा कुन–कुन सम्पत्तिको हो ?

यो कुनै एउटा कम्पनी वा दुई सयवटा घरको मात्र कुरा होइन । हदबन्दीको समस्यामा परेका सयौं कम्पनी र व्यवसायीको सम्पत्ति जोड्दा करिब दुई खर्ब रुपियाँ बराबरको सम्पत्ति रोक्का भएको अनुमान छ । यसमा जग्गामात्र होइन, घर, अपार्टमेन्ट तथा विभिन्न आवासीय परियोजनाका सम्पत्ति पनि पर्छन् । कम्पनीको जग्गा रोक्का भएपछि त्यसमा निर्माण भएका वा निर्माणका लागि तयार पारिएका सम्पत्ति पनि प्रभावित हुन्छन् । कम्पनीहरूको प्रकृति पनि फरक–फरक छन् । कसैले जग्गा बिक्री गर्छन्, कसैले घर तथा अपार्टमेन्ट बिक्री गर्छन् । तर, कम्पनीको सम्पत्ति नै रोक्का भएपछि सम्पूर्ण व्यवसाय प्रभावित हुन्छ । त्यो करिब दुई खर्बको सम्पत्तिमा करिब एक खर्ब रुपियाँजति बैंकको ऋण पनि जोडिएको छ । व्यवसायीले सबै काम आफ्नै नगदले मात्र गर्न सक्दैनन् । जग्गा खरिद, विकास, घर तथा अपार्टमेन्ट निर्माणका लागि बैंकबाट ऋण लिनुपर्छ । अहिले सम्पत्ति रोक्का भएपछि बिक्री हुन सकेको छैन, तर बैंकको ब्याज भने निरन्तर तिर्नुपरेको छ । सात–आठ वर्षसम्म बिक्री नभएका सम्पत्तिको ब्याज तिर्दा–तिर्दै धेरै व्यवसायीको सम्पत्ति नै सकिने अवस्थामा पुगेको छ ।

यसले घरजग्गा किन्ने सर्वसाधारणलाई पनि समस्या पारेको छ ?

धेरै ठूलो समस्या परेको छ । आज हजारौं ग्राहक तथा खरिदकर्ताको पैसा अड्किएको छ । कतिपयले घर वा अपार्टमेन्ट खरिदका लागि ठूलो रकम बुझाइसकेका छन् । कतिपयले आधाभन्दा बढी रकम तिरिसकेका छन् । तर, राज्यको नीतिगत समस्याका कारण कम्पनीले सम्पत्ति पास गरिदिन सकेका छैनन् । हामी पास गर्न नचाहेर होइन, राज्यको नियमका कारण पास गर्न नसकेको अवस्था हो । यसले सर्वसाधारणमा पनि नकारात्मक सन्देश गएको छ । घरजग्गा कम्पनीबाट किनेपछि पास नहुने रहेछ भन्ने धारणा बन्न थालेको छ । यसले घरजग्गा कम्पनीप्रतिको विश्वास कमजोर बनाएको छ ।

यो समस्या समाधानका लागि तपाईंहरूले पहल गर्दा राज्यबाट कस्तो प्रतिक्रिया पाइरहनुभएको छ ?

हामी करिब सात–आठ वर्षदेखि यही समस्या समाधानका लागि निरन्तर लागिरहेका छौं । हरेक सरकारसँग कुरा गरेका छौं । यसअघि पनि एउटा सरकारले अध्यादेश ल्याएको थियो र प्रतिनिधिसभाबाट समेत प्रक्रिया अगाडि बढेको थियो । तर, राजनीतिक घटनाक्रम र आन्दोलनका कारण त्यसले पूर्णता पाउन सकेन । पछि अर्को सरकारले पनि अध्यादेशमार्फत समस्या समाधान गर्ने प्रयास गरेको थियो । संसद्बाट प्रक्रिया अगाडि बढे पनि राष्ट्रपतिबाट प्रमाणीकरण हुन सकेन । अहिलेको सरकारसँग पनि हामी निरन्तर पहल गरिरहेका छौं । सरकारका जिम्मेवार व्यक्तिहरूसंग कुरा गर्दा उहाँहरू पनि आश्चर्यचकित हुनुहुन्छ । घरजग्गा कम्पनीलाई पनि यसरी हदबन्दी लाग्छ र ? कम्पनीको व्यवसाय नै जग्गा किन्ने, विकास गर्ने र बिक्री गर्ने हो भन्ने प्रतिक्रिया धेरैबाट आउने गरेको छ । हामीलाई अन्याय भएको रहेछ भन्ने कुरा सबैले बुझ्ने गरेका छन् । तर, बुझेर पनि निकास ननिस्कनुचाहिँ हाम्रो लागि अचम्मको विषय बनेको छ ।

अहिलेको सरकारबाट समाधान हुने आशा कतिको छ ?

आशा छ । हामी अहिले पनि सरकारसँग निरन्तर समन्वय र पहल गरिरहेका छौं । सरकारले यो समस्या समाधान गर्नुपर्ने हो । हामीसँग कुरा गर्ने अधिकांश जिम्मेवार व्यक्तिले हाम्रो समस्या जायज भएको स्वीकार गर्नुहुन्छ । तर, अब स्वीकारमात्र होइन, नीतिगत र कानुनी निकास दिनुपर्छ । यो समस्या समाधान भयो भने व्यवसायीले रोकिएका सम्पत्ति बिक्री गर्न सक्छन्, बैंकको ऋण घटाउन सक्छन् र फेरि नयाँ परियोजनामा लगानी गर्न सक्छन् ।

बैंक तथा वित्तीय क्षेत्रसँग घरजग्गा व्यवसायको सम्बन्ध कस्तो अवस्थामा छ ?

अहिले धेरै कम्पनीका सम्पत्ति बैंकमा धितो छन् । एउटा परियोजनाको सम्पत्ति बिक्री भएपछि ऋण घट्छ । ऋण घटेपछि मात्र व्यवसायीले अर्को परियोजनामा लगानी गर्न सक्छ । ऋणमाथि ऋण थप्दैमात्र व्यवसाय चलाउन सकिँदैन । अहिले सम्पत्ति बिक्री हुन नसक्दा ऋण घटेको छैन । त्यसैले नयाँ परियोजनामा जान व्यवसायीहरू सक्षम छैनन् । हदबन्दी र रोक्काको समस्या समाधान भए सम्पत्ति चलायमान हुन्छ, बैंकको ऋण असुली हुन्छ र बैंकले पनि फेरि नयाँ परियोजनामा लगानी गर्न सक्छन् ।

यसको असर कुन कुन क्षेत्रमा परेको छ ?

घर जग्गा व्यवसाय सबै उद्योगहरूको पनि उद्योग हो।घरजग्गा तथा निर्माण क्षेत्र एउटा ठूलो आर्थिक चक्र हो । एउटा घर वा बस्ती निर्माण हुँदा सामान्य मजदुरदेखि इन्जिनियर, प्राविधिक र ठेकेदारसम्मले रोजगारी पाउँछन् । सिमेन्ट, रड, बालुवा, गिट्टी, ढुंगा, रंग, विद्युत् सामग्री, फर्निचरलगायत सयौं प्रकारका सामग्रीको कारोबार हुन्छ । निर्माणसँग प्रत्यक्ष र अप्रत्यक्ष रूपमा लाखौं मानिस जोडिएका छन् । घरजग्गा तथा निर्माण क्षेत्र चलायमान हुँदा बैंक तथा वित्तीय संस्थाको पैसा पनि चलायमान हुन्छ । निर्माण सामग्री उत्पादन गर्ने उद्योगदेखि श्रमिकसम्मको रोजगारी बढ्छ । तर, अहिले यो क्षेत्र रोकिँदा त्यसको असर अर्थतन्त्रका धेरै क्षेत्रमा परेको छ । राज्यले यो विषयलाई केवल घरजग्गा व्यवसायीको समस्या भनेरमात्र हेर्नु हुँदैन ।

घरजग्गा विकासकर्तामाथि अनियोजित सहरीकरण बढाएको आरोप पनि लाग्ने बारेमा तपाईंहरूको भनाइ के छ ?

अनियोजित सहरीकरणको आरोपमात्र लगाएर हुँदैन । सहरीकरण काठमाडौंमा मात्र भइरहेको छैन । पोखरा, विराटनगर, चितवन, भैरहवा, धनगढीलगायत देशका धेरै शहर विस्तार भइरहेका छन् । हामी देशभरिका घरजग्गा व्यवसायीहरूको प्रतिनिधित्व गर्ने महासंघ हौं । देशभर हजारौं व्यवसायी यस क्षेत्रमा काम गरिरहेका छन् । सहरीकरणलाई व्यवस्थित बनाउने प्रमुख जिम्मेवारी राज्यको हो । राज्यले स्पष्ट नीति, योजना र मापदण्ड बनाउनुपर्छ । निजी क्षेत्रसँग सहकार्य गरेर व्यवस्थित बस्ती र सहर निर्माण गर्न सकिन्छ ।

घरजग्गा मेला आयोजना गर्नुको मुख्य उद्देश्य के हो ?

केही वर्षदेखि घरजग्गा मेला नियमित रूपमा हुन सकेको थिएन । अहिलेको अवस्थामा मेला आयोजना गर्नुको मुख्य उद्देश्य आमसर्वसाधारणलाई घरजग्गा क्षेत्रको वास्तविक अवस्था बुझाउनु पनि हो । हामी बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई पनि यस क्षेत्रमा सहकार्य गर्न आग्रह गरिरहेका छौं । ब्याजदर र कर्जाको सहजताले बजार चलायमान बनाउन मद्दत गर्छ । राज्यलाई पनि नीति नियम स्पष्ट र व्यवसायमैत्री बनाइदिन आग्रह गर्दै आएका छौं । हामीले मेला मार्फत राज्यका जिम्मेवार व्यक्तिहरूलाई पनि यो क्षेत्रको वास्तविकता देखाउन चाहन्छौं । घरजग्गा तथा निर्माण क्षेत्र चलायमान हुँदा बैंकको पैसा चल्छ, उद्योग चल्छ, रोजगारी सिर्जना हुन्छ र समग्र अर्थतन्त्रमा सकारात्मक प्रभाव पर्छ । यही कुरा राज्य र आमनागरिकलाई बुझाउन पनि मेला आयोजना गरिएको हो ।

यसपटकको घरजग्गाको मेलाको विशेषता के के हुनेछ ?

सुरक्षित आवास, प्रत्येक नागरिकको अधिकार नाराका साथ नवौं नेपाल घरजग्गा तथा निर्माण प्रदर्शनी–२०८३ आगामी असोज १ देखि ४ गतेसम्म हुनेछ । प्रदर्शनीमा नेपालका विभिन्न स्थान तथा छिमेकी मुलुक भारतबाट समेत गरी एक सयभन्दा बढी कक्ष रहने छ । प्रदर्शनीमा अपार्टमेन्ट, जग्गा विकास आयोजना, सिमेन्ट, स्टिल, काठ, सिसा, पेन्ट्स, सेनिटरी, विद्युतीय उपकरण, इन्टेरियर डिजाइन, सौर्य ऊर्जा, रेन वाटर हार्भेस्टिङ तथा फोहोर व्यवस्थापन लगायतका सामग्री तथा प्रविधि राखिने छ । यसपटक प्रदर्शनीलाई वातावरणमैत्री बनाउन डिजिटल स्ट्यान्डी, इलेक्ट्रोनिक कियोस्क तथा भर्चुअल रियालिटी प्रविधिको प्रयोग गरिनेछ । यसबाट प्रदर्शनीलाई पेपरलेस बनाउने लक्ष्य राखिएको छ । प्रदर्शनी अवधिमा भूकम्प प्रतिरोधी घर निर्माण तथा वास्तुशास्त्रसम्बन्धी विज्ञबाट निःशुल्क परामर्श उपलब्ध गराइनेछ । त्यस्तै, रक्तदान कार्यक्रम तथा ओम हस्पिटल र ग्रान्डी इन्टरनेसनल हस्पिटलको सहकार्यमा निःशुल्क स्वास्थ्य शिविर सञ्चालन गरिने आयोजकले जनाएको छ । रसुवाका बाढीपीडितका लागि निःशुल्क स्वास्थ्य उपचार प्याकेजसमेत उपलब्ध गराइने छ । यसपटकको प्रदर्शनीमा ६५ हजारभन्दा बढी अवलोकनकर्ता आउने अपेक्षा गरिएको छ ।

राज्यसँग तपाईंहरूको मुख्य माग के हो ?

कुनै पनि देशको विकासका लागि राज्यको नीति र नियम सबैभन्दा महत्वपूर्ण हुन्छ । घरजग्गा व्यवसाय पनि अर्थतन्त्रको महत्वपूर्ण क्षेत्र हो । सहरीकरण जहाँ पनि हुन्छ,त्यसैले यस क्षेत्रलाई स्पष्ट, स्थिर र व्यावहारिक नीति चाहिन्छ । हाम्रो पहिलो माग हदबन्दीका कारण रोक्का भएका कम्पनीका सम्पत्तिको समस्या तत्काल समाधान हो । वर्षौंदेखि रोकिएको सम्पत्ति खुल्नुपर्छ । हामी राज्यसँग सहकार्य गरेर काम गर्न तयार छौं । राज्यले उचित नीति, योजना र मापदण्ड बनाओस् । हामीसँग जग्गा विकास गर्ने, व्यवस्थित बस्ती बसाउने र आवास निर्माण गर्ने अनुभव छ । राज्यले यसरी विकास गर, यस क्षेत्रमा व्यवस्थित सहर बनाऊ, यस मापदण्डभित्र रहेर काम गर भन्यो भने हामी सहकार्य गर्न तयार छौं ।

सस्तो र व्यवस्थित आवास निर्माणमा सरकारबाट कस्तो किसिमको सहकार्य गरोस् भन्ने अपेक्षा गर्नुहुन्छ ?

हामीमात्र एक्लैले सबै समस्या समाधान गर्न सक्दैनौं । राज्यसँग सहकार्य गरेर सस्तो र व्यवस्थित आवास निर्माण गर्न सकिन्छ । राज्यले नीति, योजना र आवश्यक सहजीकरण गर्ने तथा निजी क्षेत्रले आफ्नो अनुभव, स्रोत र व्यवस्थापन प्रयोग गर्ने हो भने व्यवस्थित बस्ती विकास गर्न सकिन्छ । कतिपय व्यवसायी तथा संस्थाले व्यक्तिगत रूपमा पनि विभिन्न क्षेत्रमा सहयोग गरिरहेका छन् । कसैलाई अस्थायी बसोबासको व्यवस्था गरिएको छ,कसैलाई घर निर्माणमा सहयोग गरिएको छ । तर, व्यक्तिगत प्रयासले सीमित मानिसलाई मात्र सहयोग गर्न सकिन्छ । सम्पूर्ण बस्ती विकास गर्ने वा ठूलो आवासीय समस्या समाधान गर्ने काम राज्यको नीतिगत सहकार्य बिना सम्भव हुँदैन । राज्यको स्पष्ट नीति र सहकार्य भयो भने देशभरिका व्यवसायी मिलेर व्यवस्थित सहरीकरण, सस्तो आवास र आधुनिक बस्ती विकासमा योगदान गर्न हामी पूर्ण रूपमा तयार छौं ।

अहिलेको अवस्थामा घरजग्गा किन्न चाहने सर्वसाधारणलाई तपाईंको सुझाव के छ ?

अहिले बजार सिथिल छ भन्दैमा घरजग्गा क्षेत्रको आवश्यकता समाप्त भएको छैन । आवास मानिसको आधारभूत आवश्यकता हो । सहरीकरण बढ्दै जाँदा व्यवस्थित, सुरक्षित र गुणस्तरीय आवासको आवश्यकता पनि बढ्दै जान्छ । तर, घर वा जग्गा खरिद गर्दा सर्वसाधारणले कानुनी अवस्था, स्वामित्व, नक्सा, निर्माण अनुमति तथा सम्बन्धित कम्पनीको विश्वसनीयता राम्रोसँग बुझ्नुपर्छ । सस्तो मूल्यमात्र हेरेर निर्णय गर्नु हुँदैन । सम्पत्तिको कागजात र परियोजनाको कानुनी अवस्था स्पष्ट छ कि छैन भन्ने कुरा हेर्नुपर्छ । हामी व्यवसायीले पनि ग्राहकको विश्वासलाई पहिलो प्राथमिकतामा राख्नुपर्छ । अहिले बजारमा देखिएको समस्या समाधान गर्न व्यवसायीको पारदर्शिता र राज्यको स्पष्ट नीति दुवै आवश्यक छ ।

पछिल्लो समय युवाहरू विदेश जाने क्रम बढिरहेको अवस्थामा यसले घरजग्गा तथा आवास बजारमा कस्तो प्रभाव पारेको छ ?

युवाहरूको विदेश पलायनले स्वाभाविक रूपमा घरजग्गा बजारमा पनि प्रभाव पारेको छ । देशभित्र बस्ने, रोजगारी गर्ने र परिवार विस्तार गर्ने जनसंख्या कम हुँदै जाँदा आवासको तत्कालीन मागमा असर पर्छ । विशेषगरी नयाँ घर किन्ने उमेर समूहका धेरै युवा विदेश गएका छन् । तर, यसलाई घरजग्गा बजारको समस्यामात्र भनेर हेर्न मिल्दैन । यो देशको समग्र आर्थिक र रोजगारीको समस्यासंग जोडिएको विषय हो । देशभित्र रोजगारी, व्यवसाय र लगानीको वातावरण राम्रो भएमा युवाहरू यहीँ बस्छन् र आवास तथा अन्य क्षेत्रमा पनि माग बढ्छ । त्यसैले घरजग्गा क्षेत्र चलायमान बनाउनमात्र होइन, समग्र अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउने नीति आवश्यक छ । उद्योग, रोजगारी र लगानीको वातावरण सुधार भयो भने त्यसको सकारात्मक प्रभाव घरजग्गा तथा निर्माण क्षेत्रमा पनि पर्छ ।